「不動産投資」はやめた方が良い、危険だという情報が多く、迷われている方も多いのではないでしょうか。実際私も行っている不動産投資（東京中古ワンルームマンション投資）について、オススメする理由をまとめました。正しく知識を付ければ「株式投資」等と比較し「不動産投資」は「ローリスク・ローリターン」であることをご理解頂けるかと思います。
否定的な情報の発信者は誰か？
「不動産投資」否定派の情報、記事が目に付きがちですが、発信元は誰でしょうか。多くの場合、「専業不動産投資家」の方の場合が多いです。そういった目線からみると「東京中古ワンルームマンション」で生計を立てることは難しいのは事実です。ですが、サラリーマンを続けていく前提であれば多くのメリットを享受出来る可能性が高いです。
不動産投資で得られるもの
- インカムゲイン
- キャピタルゲイン
- タックスゲイン
- 生命保険代わり
順に説明したいと思います。
インカムゲイン
「インカムゲイン」は毎月の「家賃収入」－「ローン返済額」「管理費・修繕積立金」で毎月手元に残る金額のことです。新築マンションや一部の港区等の好立地中古物件は毎月の「インカムゲイン」がマイナスになる物件も多いです。ですが物件、金利次第では東京都内の物件でも毎月「インカムゲイン」を得ることが可能です。私自身、毎月1万円程の「インカムゲイン」を得ることが出来ています。
キャピタルゲイン
「キャピタルゲイン」とは売却した際に、「売却価格」が「購入価格」を上回った場合に得られる利益のことです。こちらは売却してみないとわかりませんが、過去10年を例に挙げますと東京都内の場合は10年前の「購入価格」＝「売却価格」、または「購入価格」<「売却価格」で流通している現状です。今後も不動産価格の上昇が続く保証はありませんが、立地さえ間違えなければ少なくとも大損をする可能性を低くすることは可能であると考えます。
タックスゲイン
「タックスゲイン」とは確定申告をすることによって得られる「税金の還付」です。不動産投資を始めるとサラリーマンでも「不動産賃貸業」として認められることとなり、「経費」と会社からの給与を相殺することが可能です。
この中で1番大きいものが「減価償却費」です。不動産購入費用のうち、建物部分については、減価償却の年数で割った金額を毎年計上することが出来ます。実際支出することはないですが、帳簿上「減価償却費」を計上し、「給与所得」と相殺し「課税標準額」を下げることにより「住民税・所得税」の還付を受けることが可能です。私自身は毎年30万円前後還付を受けることが出来ております。
生命保険代わり
物件購入時に金融機関からの融資を利用した場合には、「団体信用生命保険」に加入するのが一般的です。「団体信用生命保険」とは、購入者が亡くなったり、高度の障害を患ったりした際に、ローン残債を保険金で返済してもらえる仕組みです。残された家族には、借金なしの収益不動産が資産として遺され、生活を守ってくれるといえます。
サラリーマンこそ「不動産投資」すべき理由
- 収入が安定しているので融資を受けやすい
サラリーマンは毎月の給与が一定であり、資金的な余裕があることも投資を始めるべき理由の一つです。毎月確実な収入があると、生活資金や貯蓄などを計画的に運用することが出来るため、資金的な余裕が生まれやすくなります。これがサラリーマンの最大のメリットとも言えるでしょう。
- 所得税、住民税の節税になる
先述の様に不動産投資にかかる経費と給与は「損益通算」が可能な為、様々な節税につながります。
- わずらわしさがない
不動産投資以外の投資には株やFX等がありますが、毎日の動向を頻繁にチェックするなど、収益を出すために常に自分が動く必要があります。サラリーマンだと、日中に株やFXの動向を事細かくチェックするのはなかなか難しいでしょう。頻繁にチェックを行っていると、本業がおろそかになってしまい元も子もありません。その点不動産投資であれば、建物や入居者の管理など、不動産経営で必要な多くの業務を管理会社に委託できます。細かいチェックや管理の手間を必要としないので、本業に集中しながら不労で所得を得ることができます。
- 生命保険、個人年金代わりになる
こちらも先述の様に「団体信用生命保険」に加入することにより、家族に債務のない不動産を残すことが可能です。
- 経済状況の変化に強い
不動産は経済状況の変化にあまり影響を受けないため、安定して資産運用を行えます。特に、インフレの状況において強さを発揮します。
リスクは何か
当然ですが不動産投資にはリスクも伴います。
- 空室リスク
- 家賃・物件価格の下落リスク
- 家賃滞納リスク
- 地震・火災のリスク
この中で最大のリスクは「空室リスク」です。このリスクを最小化する為には立地選びを間違えないことに尽きます。東京をオススメする理由はまさにこの「空室リスク」を最小化する為です。東京都内、特に「山手線沿線」であればリスクは低いと考えられます。私自身もこれを最重要基準にしており、空室が出たことこともありますが1ヵ月以内で次の入居者が決まりました。
まとめ
会社員／サラリーマンが不動産投資をすべき理由についてまとめました。否定派の情報に惑わされず、正しく知識を付ければ「ローリスク・ローリターン」の投資であることがご理解頂けるかと思います。会社員が節税を出来る貴重な手段にもなりますので、ご検討してみてはいかがでしょうか。
コメント